当下的楼市，用“雾里看花”来形容再恰当不过了。

(资料图片仅供参考)

一下说回暖、一下说收回优惠，而权威统计部门给出的数据竟然还是“跌跌不休”，搞的购房者真是不知道听谁的了。

可是时间不等人，眼瞅着又快到了入学普查的月份，乍暖还寒的沈阳，又到了学区房热的时候。

一些家里没有孩子的人，此刻一定心生疑问：不是双减了吗？学区房不是降价了吗？那些家里有娃的家长们，早已掐着年份，暗戳戳的行动起来了。

那么，今天就聊聊雾里看花的2023，学区房怎么挑？

先说结论：改善新房+小面积强学区房

当然，这个建议是给普通的工薪家庭的，那种能够上车雅颂、春河里之类的高收入人群，就闭眼买就好了，成年人不做选择题。

回到正题，什么叫“改善新房+小面积强学区房”？

简单的说，自住不求顶配的话，买一套中上面积段的改善新房，在附近的强学区板块买小面积优质学区房，并且以后持续置换后者，以求最大的确定性。举个例子，比如住苏区+买长白，住北皇姑+买皇姑。

学区房的面积在36-60之间即可（一到两人租住），保证总价低、好出租、未来的流动性，户型格局方正，最好带个阳台，自己学区用完了就等一个春秋季出手，再根据当时的楼市置换或者干别的投资。

这样的话，比接盘学区教育成绩不明朗的二手次新房，或者买一个优质学区的老破大都要划算，并且既符合当前市场也符合未来的家庭人口趋势，也能规避大面积高价值资产带来的税收风险。

那么，问题来了，不买学区房可以吗？

如果条件有限，不买学区房当然可以，九年义务教育是国家赋予青少年的权利，无论你住在哪，无论你是买房还是租房，都不影响孩子受教育，这是一定的。

所以别杠！能问出这个问题的人，你其实想问的是，学区房的地位，会一直保持下去吗？

作为二手房最“能打”的配套要素，学区的地位在过去很长一段时间，那就是一枝梨花压海棠！地铁、商场、医院加起来可能还抵不过一个优质学区对房价的加持。

最近几年，随着生育率下降，以及沈阳城市扩张到了一定程度后，吸纳外来人口的能力下降，优质教育资源对房产溢价的加持作用远不如前，但，仍可以将其视作一个对冲风险的能力。

换句话说，上车头部热点学区，一是给自己找个心安，二是进三校、进小三校、重点高中的必要条件，但是不上车，很有可能在普高和职高的线挣扎。

毕竟，以当下来看，未来只有一半的初中生，能顺利升到高中，而这50%的名额，会被头部热点初中，和他们在建的新校区的生源占据绝大部分。以后的小学不比从前，不是强校区，9年下来靠娃自己就很难了。

的确，双减的推进，让学区房褪去了前几年的狂热，并且，这些老牌学区房往往自带“老破”属性，居住舒适度、产权年限、停车等多方面远弱于新房，中青年越来越不执著于“学区”，学区房的价值不断走低，大不如前。

但是，如果是普通工薪家庭，如果有生娃的打算，重视教育，我们建议是学区房买还是要买，但要买的合理，兼顾最小的损失和最好的流动性。你品，你细品吧。